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29 janvier 2013 2 29 /01 /janvier /2013 18:25

 

Le Monde.fr | 29.01.2013 à 14h49 • Mis à jour le 29.01.2013 à 14h50 Par Frédéric Cazenave

 
 

A Paris, 1,4 million de mètres carrés étaient vides à fin juin 2012.

 

Cherchez l'erreur. D'un côté, le stock de bureaux vides ne cesse de gonfler en Ile-de-France, de l'autre, la pénurie de logements est toujours aussi criante.

"Pas moins de 4,5 millions de m2 d'immobilier d'entreprise ou de commerce seront vacants en Ile-de-France d'ici un an. C'est particulièrement notable dans les communes de la première couronne de Paris qui ont clairement privilégié le bureau sur le logement, en raison des retombées fiscales et pour des questions d'image", explique Jean-Michel Ciuch président d'Immogroup Consulting, qui a publié fin décembre 2012 une étude au titre sans équivoque "Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement".

Preuve de ce déséquilibre, les prix de vente ont plongé de 20 % dans le bureau entre 2007 et 2012, quand ils ont flambé de 15% dans l'habitation neuf, rappelle M.Ciuch.

 

1,4 MILLION DE MÈTRES CARRÉS VIDES

Dans la seule capitale 1,4 million de mètres carrés étaient vides à fin juin 2012. "D'un côté la Mairie nous dit manquer de foncier pour bâtir du logement social, de l'autre elle permet la construction de bureaux dont une grande partie ne trouve pas preneur", déplore Malika Rahoui, du collectif Mal-logés en colère. Or certains immeubles risquent de rester vide longtemps.

"Beaucoup de bureaux dans les 18ème, 19ème, ou 14 ème arrondissement de Paris, ne sont plus adaptés et devraient rester inoccupés, mieux vaudrait les transformer", souligne Thierry Dourdet, du groupe Pitch promotion, un promoteur qui a récemment réhabilité 5000 m2 de bureaux à Courbevoie pour les revendre en logements.

 

TRANSFORMATIONS COÛTEUSES

"Réhabiliter les bureaux est une piste intéressante à condition que les promoteurs livrent ensuite des logements vraiment accessibles", prévient Mme Rahoui. "Au total l'excédent de mètre carré en immobilier d'entreprise représentera en Ile-de-France au moins 60 000 à 65 000 logements sous 4 ans, dont 15 000 à 20 000 à Paris", assure M. Ciuch, tout en soulignant que reconvertir des bureaux en habitation s'avère compliqué et peut se heurter à des freins techniques et psychologiques.

"Tous les immeubles ne s'y prêtent pas : il faut notamment pouvoir créer des plans viables avec suffisamment de vues, avoir la possibilité de placer des colonnes pour desservir les pièces dites humides, ce qui n'est pas toujours possible", explique M. Dourdet. A Paris, seuls les anciens immeubles d'habitation de type haussmannien, qui ont été transformés en bureaux, pourraient facilement retrouver leur usage originel.

A ces difficultés "architecturales" s'ajoute un prix de la rénovation supérieur à celui de la construction neuve. "Comptez 2000 à 2500 euros par mètre carré à Paris, contre 1600 à 1800 euros en cas de construction", estime M.Dourdet.

 

 LE REPOUSSOIR DU LOGEMENT SOCIAL

Ces coûts ne sont pas le seul frein. "A Paris, dès que l'opération de restructuration dépasse 800 mètres carrés, il faut intégrer 20 à 30% de logement social. Cette obligation met en péril la viabilité de l'opération dans 85% des projets de restructuration d'immeubles que nous étudions", souligne M.Dourdet.

Même son de cloche pour Hubert du Fraysseix, membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France : "rénover un immeuble entier est beaucoup trop contraignant. La majorité des promoteurs ne donnent pas suite en raison de la part réservée au logement social".

Si transformer un immeuble entier de bureaux à Paris pour vendre les appartements est, à les écouter, rarement rentable, le rénover pour ensuite le louer en logement est une question presque incongrue. "Dans Paris, il n'y a aucune raison de le faire. La rentabilité est inférieure à l'immobilier commercial et les mesures comme le blocage des loyers constituent un frein psychologique", souligne M. du Fraysseix.

 

TAXE SUR LES BUREAUX VACANTS

"Les institutionnels préféreront conserver leur locaux vides plutôt que de les transformer en habitations", prévient M.Ciuch. Pour lui, il faut imposer un quota de logements dans les projets d'immobilier d'entreprise et inciter les institutionnels à réinvestir un marché qu'ils ont totalement déserté.

Pour les aider, les associations ont bien leur idée. "Nous plaidons pour une taxe sur les bureaux vacants, explique Julien Bayou, conseiller régional Europe Ecologie les Verts d'Ile-de-France et cofondateur du collectif Jeudi Noir. C'est un choix politique fort que le ministère du logement semble prêt à prendre si l'on en croit nos dernières discussions."

Cécile Duflot, la ministre du logement, qui se disait en septembre dernier dans une phase de diagnostic, est maintenant attendue sur ce sujet.

Frédéric Cazenave

Transformer des bureaux en résidence étudiante, une opération rentable

 

La foncière Gecina mène deux opérations de transformation de bureaux en logements étudiants dans le 13ème (1500 m2) et le 15ème (3000 m2 habitable) arrondissement de Paris. "Plutôt que de rénover des bureaux obsolètes, dans des quartiers qui se prêtent moins à cette activité, nous avons décidé de les transformer en logements étudiants", explique Loïc Hervé, directeur de l'immobilier résidentiel & santé de Gecina. Une opération rentable puisque que malgré les 2600 euros par mètre carré de coût de rénovation, le groupe espère dégager un rendement de 6% dans le 13ème. Dans le 15ème le rendement devrait atteindre 5,5%, en dépit de l'obligation d'accorder une part des logements à des loyers moins élevés. "Si nous faisions du locatif traditionnel, le rendement serait compris entre 2,5 % et 3%", estime M.Hervé. Pour inciter les institutionnels à transformer leurs bureaux il estime que des aides, comme par exemple permettre de dépasser le plafond fixé de mètre carré constructible, seraient nécessaires.

 

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Published by democratie-reelle-nimes - dans Economie et social
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commentaires

appartement cabo negro 23/04/2013 00:34

Très intéressant à savoir !
merci beaucoup

democratie-reelle-nimes 23/04/2013 18:28



Avec plaisir



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